Bugün, 25 Haziran 2024 Salı

Salim BAYSAL


Kira Artış Oranına İlişkin Düzenlemeler ve Yaşanan Sorunlar

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİ SONLANDIRMA HALLERİ


 

Kira artış oranına ilişkin olarak yeni getirilen düzenlemeden önce konut ve çatılı iş yeri kiralarındaki kira artışı TÜFE oranına göre belirlenmekteydi. 11/06/2022 tarihinden itibaren yürürlüğe giren geçici madde ile konut kiralarına ilişkin olarak kira artış oranına ilişkin 01/07/2023 tarihine kadar geçerli olacak yeni bir düzenleme getirilmiştir.

Konut kiraları bakımından yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir.

 

Kanun metninden de anlaşılacağı üzere kanunun yürürlüğe girdiği 11/06/2022 tarihi ile 01/07/2023 tarihi arasında yenilenen kira sözleşmelerinde TÜFE oranı ne olursa olsun %25’den fazla kira artışı uygulanamayacaktır. Uygulama yalnızca 1-5 yıl arasında bulunan konut kiraları açısından geçerli olacak. İş yerleri için getirilen bir artış oranı kısıtlaması bulunmamaktadır, kanunun bu hal ile iş yerleri açısından TÜFE oranında artış uygulama alanı bulacaktır. 5 yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri, göz önüne alınarak belirlenebilir durumdadır. Mülk sahibi beş yılını doldurmuş olan kiracı hakkında kira tespit davası açabilir durumdadır.

Kanun koyucu konut ve çatılı işyeri kiralarında daha zayıf konumda olan kiracıyı korumayı zaten amaçlamış ve TÜFE düzenlemesini bu sebeple getirmiştir. Artış oranına TÜFE oranından daha düşük bir sınır getirmek sosyal barış ve sosyal ekonomiye zarar vermektedir. Düzenleme ile eski kiracılar koruma altına alınırken bir mülkü ilk defa kiralayacak kişiler için herhangi bir düzenleme yapılmamıştır. Bu da uygulamada, mülk sahiplerinin, mevcut kiracıları ile aralarındaki kira sözleşmesini sonlandırarak yeni kiracı arayışına itmektedir.

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİ SONLANDIRMA HALLERİ

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşmenin sona ermesine en az on beş gün kala durumu kiraya verene bildirmek zorundadır. Aksi halde kira sözleşmesi bir yıl daha uzamış sayılır. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimi nedeni ile sözleşmeyi sona erdirememektedir. Ancak on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, uzama yılının bitimine en az üç ay kala yazılı bildirimde bulunmak koşulu ile herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

Kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirebilme ihtimalinin bulunduğu istisnai haller vardır. Aşağıda açıklanan bu haller sınırlı sayıdadır. Unutulmamalıdır ki kanunun koyucunun amacı hakkaniyetsizlik durumu oluşturmadan çok konut ve çatılı işyeri kiracısını korumaya yöneliktir.

Kiracının Yazılı Tahliye Taahhüdü

Kiracının kiralananı tesliminden sonraki bir tarihte konutu herhangi bir koşula bağlı kalmaksızın tahliye edeceğine ilişkin irade beyanıdır. Yazılı olarak, kiracı veya yetkili temsilci tarafından, belirli bir tarih için, konutun tesliminden sonra verilmiş olması gereklidir. Özellikle uygulamada en sık karşılaşılan durum kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdünün aynı esnada imzalanarak konutun teslimi şartının sağlanamamasıdır. Kiralanın tesliminden önceki bir tarihte imzalanan tahliye taahhüdüne dayanarak kiraya veren, kiracıyı kiralanandan tahliye edemeyecektir.

Yazılı tahliye taahhüdüne rağmen kiralananın tesliminden kaçınan kiracı hakkında icraya başvurulabilir yahut dava açılabilir. Tahliye taahhüdünün verildiği tarihten sonraki bir ay içerisinde hukuki yollara başvurulması gerekmektedir. Kiraya veren yazılı olarak dava açacağını kiracıya bildirmiş ise, dava açma süresi bir yıl için uzamış sayılmaktadır.

Kiracıya Kirayı Ödememesi Nedeni ile İki Haklı İhtarda Bulunulması

Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içerisinde kira bedelini ödemediği için kiracıya iki haklı ihtar çekilmesi halinde, kiraya veren sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracıya gönderilen ihtar yazılı olmalı ve hangi ayın kirasının ödenmediği, ödenmesi gereği ve meblağı ihtarın içeriğinde yer almalıdır. Birikmiş kira ödemelerinin aynı ihtarda gösterilmesi gerekmektedir. İki ayrı ihtar halinde iki haklı ihtar koşulu sağlanamaz. İki haklı ihtarın varlığı halinde kira sözleşmesinin bitiminden itibaren dava açılması gerekmektedir. Kiraya veren yazılı olarak dava açacağını kiracıya bildirmiş ise, dava açma süresi bir yıl için uzamış sayılmaktadır.

Mevcut Malikin İhtiyacı

Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Burada önemli olan husus gereksinim ihtiyacıdır. Gereksinim ihtiyacı gerçekleşmiş ya da gerçekleşmesi muhtemel sürekli bir durum oluşturmalıdır. Malikin aynı mahalde taşınmazının bulunmaması gerekmektedir. Gereksinim sebebi ile tahliye davasının açan kişinin malik olması şartı da aranmamaktadır, kiraya veren kişi olması yeterlidir.

Gereksinim nedeni ile kiracıyı kiralanandan çıkarıp başka bir şahsa taşınmazın kiraya verilmesi mümkün değildir. Kiralayan haklı sebep olmaksızın üç yıl süre geçmedikçe kiralananı başka bir kimseye kiralayamaz. Aksinin tespiti halinde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Yeni Malikin İhtiyacı

Bir taşınmaz kira sözleşmesinin devam ettiği süre içerisinde başka bir şahsa satılabilir. Bu halde kiralananı sonradan edinen kişi edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde yazılı olarak bildirmek koşulu ile, altı ay sonra açacağı bir dava ile sona erdirebilir. Sonradan edinen kişi bu hakkını kira sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açacağı dava ile de sona erdirebilir.Gereksinim ihtiyacı Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişileri kapsamaktadır.

Kiralananın Yeniden İnşası

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Burada onarımın esaslı ve büyük ölçüde olması, mevcut taşınmazın kötü durumdan kurtarılarak daha iyi hale getirilmesinin amaçlanması gerekmektedir.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Kiracının Aynı İlçe veya Belde Sınırları İçerisinde Konutunun Bulunması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Bu hale dayanarak tahliyenin sağlanabilmesi için kiracının mevcut konutunun oturmaya elverişli olması gerekmektedir. Paylı mülkiyet sahibi oldukları bir konut için pay yahut paydaş çoğunluğu sağlanarak, el birliği mülkiyet sahibi oldukları durumda oybirliği sağlanarak rıza alınması gereklidir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi

Ödenmeyen kiralar için takip başlatılması halinde uygulanabilir bir durumdur. Kiraya veren ödenmeyen kiralar için icra takibi başlatarak tahliye talebi isteyebilir. Kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz ederse takip durur. 30 gün içerisinde tüm takip ve masraflarını ödemesi halinde tahliyesi sağlanamaz. Ödememesi halinde ise kiracı aleyhinde tahliye davası açılabilmektedir.

Sonuç olarak 11/06/2022 tarihi ile 01/07/2023 tarihi arasında yenilenecek olan konut kira sözleşmelerinde TÜFE oranının %25’in üzerinde kalması halinde ancak %25 kira artış oranı uygulanabilecektir. Getirilen yeni düzenlemenin hukuk güvenliği ve sosyal adalet açısından uygunluğu ise tartışma konusudur. Yapılan düzenlemeden sonra sürekli olarak artan piyasa kira bedelleri de düşünüldüğünde kiraya verenler mevcut kiracıları ile aralarındaki kira sözleşmelerini sonlandırma çabalarına girişmektedir. Konut kiraları açısından kanuni düzenlemelerle zayıf konumda olan kiracı birçok yönden koruma altına alınmışsa da uygulamada kiracılar mağdur olabilmektedir. Uyuşmazlık halinde tarafların herhangi bir hak kaybına uğramaması için avukata danışarak destek almaları son derece önemlidir.